Người Việt Nam đang chuyển sang định hướng thị trường về bất động sản và mức sống. Khu Phú Mỹ Hưng và Thảo Điền, ở TP Hồ Chí Minh, vốn được phát triển trên đất nông nghiệp trống, được người nước ngoài ưa chuộng. Sự phát triển của hai khu này cho thấy người nước ngoài đã thay đổi lối sống đô thị của người Việt. Cơ sở hạ tầng xã hội, như trường học đa quốc gia và quán ăn kiểu phương Tây, là nguyên nhân chính. Sự xuất hiện của người nước ngoài đã cải thiện cảnh quan và điều kiện sống của người dân địa phương.
Giới thiệu
Kể từ khi Việt Nam mở cửa cho đầu tư nước ngoài vào năm 1993, Thành phố Hồ Chí Minh trở thành trung tâm có ý nghĩa đối với các hoạt động kinh doanh và hoạt động xã hội của người nước ngoài, bất kể là các hoạt động đó là tư nhân hay là liên doanh. Những biến đổi đáng kể trong thành phố, đặc biệt là cơ sở hạ tầng, bất động sản và kinh tế địa phương, có nguyên nhân hoặc là vì nền kinh tế mở hoặc là vì sự xuất hiện của người nước ngoài, hoặc là do cả hai yếu tố đó. Sự phát triển của các cư dân quốc tế và các hoạt động kinh doanh quốc tế đã dẫn đến sự đầu tư lướt sóng trong phát triển bất động sản ở các khu ngoại ô. Các căn hộ cao cấp, các tòa nhà thương mại và các khu vực bán lẻ phát triển, đặc biệt là ở các vùng đông người nước ngoài như Quận 7 và Quận 2 (Harms 2016). Những khu vực này đã được cải tạo để đáp ứng các yêu cầu của cư dân đa quốc gia, đem lại điều kiện thuận lợi phù hợp với các quy ước vốn không thường thấy ở Việt Nam trước Đổi mới, và có lẽ cũng không được thấy ngay cả khi thời Đổi mới bắt đầu vào năm 1987.
(Nguồn: Arental VietNam, 2024)
Những khu mới như Phú Mỹ Hưng (PMH, Quận 7) và Thảo Điền (TD, Quận 2) được phát triển để phục vụ cư dân người nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1997 đến nay (Hình 1). Dùng phương pháp quan sát thực địa và bản đồ, bài viết này tổng quan sự phát triển của hai khu đô thị PMH và TD để tìm hiểu xem Việt Nam, như trường hợp thành phố Hồ Chí Minh, đã thich ứng với người nước ngoài như thế nào
Bảng 1. So sánh giữa PMH và T)
| Các đặc điểm | Phu My Hung area | Thao Dien area |
|---|---|---|
| Đơn vị phát triển | Đài Loan | Chính phủ |
| Tập đoàn nước ngoài chính | Châu Á | Châu Âu |
| Địa điểm | Quận 7 | Thành phố Thủ Đức |
| Số lượng người nước ngoài | 13.000 | 12.000 |
| Số lượng trường quốc tế | 9 | 17 |
| Loại nhà | Condo và Villa | Condo, Villa và Shophouse |
| Bảo trì và An ninh | Tư + Công | Công |
| Diện tích (ha) | 433 | 375 |
| Phân vùng | Mô hình phát triển khu phức hợp | Mô hình phát triển khu phức hợp |
Nghiên cứu trường hợp 1: PMH
Sau khi Việt Nam thống nhất vào năm 1975, TP.HCM có kế hoạch phát triển khu vực phía nam thành phố, Nam Sài Gòn, bao gồm ba dự án trọng điểm: Khu chế xuất Tân Thuận (EPZ), khu PMH và Khu công nghiệp Hiệp Phước, như một phần của chương trình rộng lớn hơn (World Bank, 2017).
(Nguồn: Erik Hams, 2011)
Hưng Vượng (Hình 3) là một ví dụ về khu dân cư cao cấp nằm ở trung tâm khu Phú Mỹ Hưng. Vào năm 2015, khu vực này bao gồm chín khu dân cư phức hợp, có sức chứa 354 ngôi nhà và 1300 cư dân (Le & Le, 2018). Xung quanh có các đặc trưng của một khu dân cư biệt lập, việc ra vào khu vực bị kiểm soát với các bức tường và cổng an ninh. Khu phức hợp này có khu vườn ngoài trời, bãi đậu xe chung, sân chơi và đường nội bộ theo quy hoạch.
Ban quản lý đã thực thi các nguyên tắc sống đô thị theo quy định, như việc không có rác thải trên mặt đất, xử lý rác thải đúng cách, thu gom rác thải và đỗ xe trên vỉa hè. Các quy tắc đề cập đến hình dạng tòa nhà, mô hình thiết kế bố trí chung cư và hành vi trong khu vực. PMH cung cấp một khung pháp lý để quản lý chặt chẽ các khu đô thị và khu phức hợp.
https://rever.vn/du-an/hung-vuong-1
Trường Quốc tế Hàn Quốc TP.HCM (KIS), Trường Quốc tế Canada (CIS), Trường Quốc tế ABC, Trường Quốc tế Việt Úc (VAS), Trường Quốc tế Việt Phần Lan (VFIS) và Trường Quốc tế Nam Sài Gòn (SSIS) tạo thành một trong những lý do chính khiến người Hàn Quốc chuyển đến đây . Việc Hàn Quốc chấp nhận chuyển đổi tín chỉ từ các trường nước ngoài ở Việt Nam đã giúp học sinh khi đi theo cha mẹ công tác ở đây vẫn dễ dàng phát triển việc học tập của mình (Huỳnh, 2015).
So với các khu Hàn Quốc khác trên toàn thế giới, Phú Mỹ Hưng là bản sao tốt nhất của hệ thống xã hội Hàn Quốc (Kim, 2016). Ban quản lý đã thiết lập hệ thống an ninh xung quanh gồm khoảng 300 nhân viên bảo vệ tư nhân. Khu vực này an toàn đối với những người mới nhập cư, không có bạo lực hoặc không có tỷ lệ tội phạm cao (Douglass & Huang, 2007). Khắp nơi đều có các cửa hàng mua sắm, nhà hàng và khu chợ dùng tiếng Hàn. Người Hàn Quốc có thể sống ở PMH mà không cần biết tiếng Việt và cảm thấy an toàn như đang ở nhà.
Năm 2015, PMH có 26.950 cư dân, trong đó 56% là người nước ngoài đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, Singapore và Trung Quốc; 27% là người Hàn Quốc. Vào năm 2018, có hơn 60% cư dân PMH không phải là người Việt Nam. Dân số ở đây tăng lên 30.000 vào năm 2018, 40.000 vào năm 2020 và 35.000 vào năm 2023. PMH không còn là nơi ở lâu dài được yêu thích của do giao thông từ thành phố trung tâm đến đó không thuận tiện (Huỳnh, 2015). Sau đợt dịch COVID-19, PMH chỉ còn 31% cư dân là người nước ngoài (Quy, 2023). Năm 2024 xuất hiện xu hướng người Hàn Quốc hướng về TP Thủ Đức. Người nước ngoài đã bắt đầu bỏ PMH để đến Thảo Điền (TD) tại TP Thủ Đức (Lan & Hương, 2024).
Trường hợp nghiên cứu 2: Thảo Điền (TD), Thành phố Thủ Đức
Kể từ năm 1997, TD (Hình 4) đã trải qua quá trình quy hoạch và phát triển đô thị đáng kể, biến nơi này trở nên hấp dẫn đối với người Việt Nam và khách du lịch. Vỉa hè rộng, đường rợp bóng cây và khu vực dành cho người đi bộ là những ưu tiên của chính quyền quận. Mật độ giao thông thấp và không gian đi bộ, đi xe đạp lành mạnh được khuyến khích. Gia đình, doanh nghiệp và các hộ bán lẻ được tích hợp trong TD. Trong bầu không khí sôi động, cư dân thường trong trạng thái sẵn sàng đến các cửa hàng, nhà hàng, cơ sở kinh doanh và khu giải trí. Khu vực này được cấu trúc ít bài bản hơn so với PMH về mặt kiến trúc và thiết kế nhà ở. Những dinh thự khổng lồ của nó phản ánh lịch sử châu Âu giàu có với một số phong cách thiết kế châu Âu từ các thời kì khác nhau. Với vị trí là một khu phức hợp hiện giờ, TD có các nhà hàng, quán bar và cửa hàng bán lẻ trong khuôn viên của mình. Nhiều người Châu Âu, Châu Mỹ, Châu Phi, Singapore, Hàn Quốc và Đài Loan cùng nhau sinh sống trong những khu nhà có nhiều kiểu dáng kiến trúc. Khu đô thị nằm gần tuyến tàu điện ngầm mới. Thiết kế của TD ít hiện đại hơn so với PMH. TD đã phát triển một cách tự nhiên, thêm thắt những công trình mới vào những công trình cũ. Trong khi đó, PMH được thiết kế và xây dựng cẩn thận ngay từ đầu nhằm đáp ứng các tiêu chí của lối sống đô thị cụ thể, như không gian xanh cho công viên, khu giải trí và không gian cộng đồng.
Giống như PMH, TD có một số trường quốc tế của Anh, Mỹ, Úc và Châu Âu dùng tiếng Anh là phương tiện giao tiếp. Những trường quốc tế này phục vụ trẻ em từ 3 đến 18 tuổi. Người nước ngoài thấy TD là một nơi hấp dẫn thân thiện vì cộng đồng quốc tế đa dạng của nó. Trường học là lý do hấp dẫn nhất để người nước ngoài đến cư trú tại TD.
Nhìn vào các loại lựa chọn nhà ở phù hợp với lối sống và khả năng tài chính khác nhau của người nước ngoài, có thể thấy một số loại nhà ở được thiết kế riêng cho người nước ngoài. Chúng thường có thiết kế theo phong cách phương Tây, với khu vực sinh hoạt rộng rãi, thoáng đãng, nhà bếp và phòng tắm hiện đại và nội thất cao cấp cho một cộng đồng khép kín (Lan & Hương, 2024). Người Việt thường có những căn bếp cổ điển nhỏ hẹp và phòng tắm rẻ tiền. Những người Việt giàu có hiện nay đang tiếp thu những tiêu chuẩn mới và nâng cao phương tiện ngoại thất và nội thất trong không gian sống của họ. Những căn hộ cao cấp, cao tầng có tầm nhìn đẹp ra thành phố, cùng các tiện ích hiện đại như trung tâm thể dục, hồ bơi và các biện pháp an ninh rất hấp dẫn người dân thành phố. Cùng khu vực đó, các biệt thự lớn mang đến không gian sống sang trọng và tách biệt với nhiều căn hộ gia đình. Những khu đô thị mới đem lại sự kết hợp hài hòa giữa sự tách biệt và đời sống cộng đồng. Điều này đã làm cho các khu đô thị mới này là lựa chọn hoàn hảo cho những cá nhân đang tìm kiếm một môi trường gắn kết hơn, bởi vì ngôi nhà truyền thống của người Việt thường hẹp và dài và không có sân vườn.
4. So sánh hình thái đô thị
TD được biết đến với nhiều dịch vụ và cơ sở vật chất đa dạng dành cho cư dân quốc tế, như trường học quốc tế, nhà hàng phong cách phương Tây và nhà cung cấp dịch vụ nói tiếng Anh. Môi trường này tạo điều kiện thuận lợi đáng kể cho những người nước ngoài nói tiếng Anh điều chỉnh lối sống và hòa nhập vào cuộc sống ở Việt Nam. Tuy nhiên, chi phí sinh hoạt cao ở đây hơn các khu vực khác do sự tập trung của người nước ngoài. Lí do có thể là vì khả năng chi tiêu của người dân ở những khu vực này cao hơn.
Mặt khác, PMH là khu đô thị cao cấp với cơ sở hạ tầng quy mô lớn hoàn hảo. Cơ cấu dân số ở đây là sự pha trộn giữa các chuyên gia Việt Nam và người nước ngoài. PMH mang đến trải nghiệm về một thành phố được quy hoạch và hiện đại hơn, rộng rãi hơn, với công viên và hồ nước cũng như các lựa chọn phong phú về nhà ở (Hình 5). Việc dùng tiếng Anh ở PMH có thể không phổ biến như ở TD, nhưng cũng là vừa đủ.
PMH có thiết kế đô thị dạng lưới đặc trưng của các dự án quy hoạch. Các dự án đô thị hiện đại và các khu dân cư được tái phát triển cũng đi theo xu hướng này. Hệ thống phân cấp đường bộ và mẫu khối rõ ràng trợ giúp điều hướng giao thông dễ dàng hơn và hỗ trợ việc sử dụng đất hiệu quả hơn.Điều này không phải lúc nào cũng có ở các khu đô thị cũ của Việt Nam, với mạng lưới đường sá như mạng nhện và việc đặt số nhà gây khó hiểu. Đến thăm nhà một người Việt Nam tại các khu vực cũ không phải lúc nào cũng dễ dàng, nhưng ở PMH thì việc này lại rất dễ dàng.
Bố cục của TD là đa dạng về phương diện hình dạng, kích thước khối và cốt truyện. Điều này ngụ ý sự rằng phát triển của khu vực này là tự nhiên, không có quy hoạch tập trung hoặc quy hoạch đô thị. Những nơi này có thể là độc đáo và đại diện cho các mô hình tăng trưởng trong quá khứ, nhưng tính khó dự đoán của chúng có thể gây ra những thách thức về cơ sở hạ tầng và trong việc cung cấp dịch vụ công. Theo đó, quỹ đạo phát triển trong tương lai của TD có thể gần giống với các khu đô thị cũ.
Cả hai phương pháp quy hoạch đô thị đều có ưu điểm và nhược điểm. Bố cục của PMH có thể duy trì cơ sở hạ tầng và dịch vụ nhưng chúng lại có thể không có sức hấp dẫn tự nhiên. Các thiết kế độc đáo của TD có thể thể hiện văn hóa và lịch sử địa phương, đồng thời mang lại trải nghiệm đô thị rõ ràng, nhưng đô thị này cũng phải đối mặt với những thách thức về hậu cần. Đường phố của TD có thể tạo ra nhiều hỗn loạn và mất trật tự hơn, nhưng người nước ngoài có vẻ lại thích những thiết kế khác thường của Thảo Điền.
Kết luận
Khu đô thị PMH và TD được thiết kế một phần là để phù hợp với lối sống của người nước ngoài. Ở đây có nhiều kiểu nhà để khách hàng có thể lựa chọn như biệt thự, nhà phố và căn hộ cao tầng. Chúng được thiết kế theo tiêu chuẩn không gian phương Tây và cơ sở hạ tầng xã hội tiên tiến.
Trường hợp hai khu đô thị này đại diện cho những cách thức phát triển một đô thị mới ở Việt Nam. Chủ đầu tư Đài Loan của PMH đã dành rất nhiều thời gian và tiền bạc để phát triển cơ sở hạ tầng xã hội (công viên, trường học) trước khi rao bán bất động sản. TD cũng học theo cách đó. Nó có nhiều trường quốc tế. Những khách hàng giàu có đã sẵn sàng trả tiền để sống trong những tòa nhà và những căn hộ cao cấp hơn này vì hai khu đô thị này mang lại những môi trường giống với các nước phát triển. Đây là điều mà người Việt Nam chưa từng được biết đến trước những năm 1990.
Đời sống đô thị ở thành phố Hồ Chí Minh rất đa dạng với nhiều mức sống. Thành phố này càng trở nên thân thiện với người nước ngoài với các khu đô thị mới mọc lên nhằm phục vụ lối sống của họ. Và các khu đô thị này cũng chiếm được cảm tình của người Việt Nam khi họ sáng suốt đưa ra một quyết định hợp lí là chọn sống ở PMH và TD. Như vậy, tác động của Đổi mới, tác động của chính sách mở cửa cho người nước ngoài cư trú tại Việt Nam, và tác động của sự phát triển đô thị là đáng chú ý và sẽ tiếp tục trong thời gian tới.
Thanh Bao Nguyen1 and Hung Minh Ngo2
1,2 Đại học Văn Lang, Vietnam
Email liên lạc: thanh.nb@vlu.edu.vn
Banner: Twilight on Ban Nguyet riverbank, cityscape of Phu My Hung, Dist 7, Ho Chi Minh. Photo: Dorothy Pham, Shutterstock
References
Douglass, M., & Huang, L. (2007). Globalizing the city in Southeast Asia: Utopia on the urban edge–the case of Phu My Hung, Saigon. International Journal of Asia-Pacific Studies, 3.
Harms, E. (2016). Luxury and Rubble: Civility and Dispossession in the New Saigon: University of California Press.
Huynh, D. (2015). Phu My Hung New Urban Development in Ho Chi Minh City: Only a partial success of a broader landscape. International Journal of Sustainable Built Environment, 4(1), 125-135. doi:https://doi.org/10.1016/j.ijsbe.2015.03.005
Kim, D.-Y. (2016). A Study on the Characteristics of the Planned New Town Apartments in Vietnam – Focusing on the Ho Chi Minh City the Phu My Hung Area. Korean Institute of Interior Design Journal, 25, 101-111. doi:10.14774/JKIID.2016.25.2.101
Lan, N. T. H., & Huong, L. T. T. (2024). Gated Community vs. Inclusive Urban Development: A Case Study of the Old District 2, Ho Chi Minh City, Vietnam. Paper presented at the Asian Urbanization Conference 2024, The Vietnamese-German University (VGU)-Ho Chi Minh City.
Le, T. T. H., & Le, T. T. H. (2018). Privatization of neighborhood governance in transition economy: a case study of gated community in Phu My Hung new town, Ho Chi Minh City, Vietnam. GeoJournal, 83(4), 783-801. doi:10.1007/s10708-017-9803-x
Quy, H. (2023). Hành Trình Khát Vọng. Tuoi Tre. Retrieved from https://tuoitre.vn/khu-do-thi-phu-my-hung-hanh-trinh-khat-vong-20230517172414994.htm
World Bank. (2017). Phu My Hung, Ho Chi Minh City, Vietnam – Case Study. Retrieved from https://www.thegpsc.org/sites/gpsc/files/3._ho_chi_minh.pdf